Komşum Ortak Alanı Yıllardır Kullanıyor, Geçmişe Dönük Para İsteyebilir miyim? Ortak Alan İşgalinde Ecrimisil ve Haksız İşgal Tazminatı

Birinci yazımızdaki Ahmet Bey'in hikâyesine devam edelim.

Mahkeme ortak bahçenin Murat Bey'in özel kullanım alanı olmadığına karar verdi. Çitler kaldırıldı. Bahçeye yapılan kapalı alan söküldü. Ve yaklaşık on yıl sonra apartman sakinleri bahçenin tamamını yeniden kullanmaya başladı.

Fakat bu kez apartman toplantısında başka bir tartışma çıktı.

Kat maliklerinden biri şöyle dedi: "Murat Bey burayı on yıl boyunca kendi bahçesi gibi kullandı. Biz ise kullanamadık. On yıldır hepimizin olan bir yerden tek başına faydalandı. Bunun bir bedelini ödemesi gerekmiyor mu?"

Bir başka malik ise itiraz etti: "Ama biz zaten bahçeyi kiraya vermeyecektik. Para kaybetmedik ki."

İşte ecrimisil uyuşmazlıklarının temel tartışması çoğu zaman tam olarak burada başlar.

Ecrimisil Nedir?

Ecrimisil, en basit ifadeyle haksız işgal tazminatıdır. Bir kimsenin kendisine ait olmayan veya kullanmaya hukuken yetkili olmadığı bir yeri haksız şekilde kullanması nedeniyle gündeme gelir.

El atmanın önlenmesi ile ecrimisil birbirinden farklıdır. El atmanın önlenmesinde "Bugünden itibaren bu alanı kullanmayı bırak." denilir. Ecrimisilde ise geçmişe dönülür: "Bu alanı geçmiş dönemde haksız olarak kullandın; bunun ekonomik karşılığını öde."

Ancak burada hemen önemli bir noktayı söyleyelim: ortak alanın işgal edilmiş olması tek başına otomatik olarak ecrimisil ödeneceği anlamına gelmez. İşgal edilen alanın niteliği ve nasıl kullanıldığı önemlidir.

Örnek 1: Ortak Otoparktan Para Kazanılıyorsa

Ahmet Bey'in apartmanından çıkıp başka bir site düşünelim. Sitenin girişinde projede ortak otopark olarak görünen oldukça büyük bir alan var. Zemin kattaki işyerinin sahibi bu alanın bir kısmını yıllardır kendi müşterilerine ayırıyor. Hatta ilerleyen dönemde bariyer koyuyor ve otoparkı fiilen işletmeye başlıyor.

Alan artık yalnızca kişisel olarak kullanılmıyor. Ekonomik gelir elde ediliyor. Bu tür bir olayda ecrimisil değerlendirmesi daha güçlü hale gelir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 25.03.2025 tarihli, E. 2024/10802, K. 2025/3982 sayılı kararında ortak alanın gelir getirici nitelikte olup olmadığının değerlendirilmesi gerektiği vurgulanmıştır.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 06.05.2025 tarihli, E. 2024/201, K. 2025/2449 sayılı kararında ise mağaza otoparkı olarak planlanan ortak alanın ticari biçimde otopark olarak kullanılması karşısında ecrimisile hükmedilmesi uygun bulunmuştur.

Burada okuyucunun aklında kalması gereken şey şudur: bir kişi ortak alanı kendi ticari faaliyetine dahil etmiş ve bundan ekonomik fayda sağlıyorsa, haksız kullanımın parasal karşılığı daha somut şekilde ortaya çıkabilir.

Örnek 2: Apartman Sığınağını Yıllardır Depo Olarak Kullanıyor

Bu kez Fatma Hanım'ın apartmanına gidelim. Apartmanın bodrumunda yaklaşık 60 metrekarelik bir sığınak var. Ancak yıllardır sığınak fiilen kullanılamıyor. Çünkü binadaki işyeri sahibi sığınağın büyük bölümünü deposu haline getirmiş. Raflar yapılmış, koliler dizilmiş. Kapının anahtarı yalnızca işyeri sahibinde. Diğer kat maliklerinin sığınağa ulaşması dahi kolay değil.

Malikler "Burayı boşalt." diyebilir. Peki geçmiş yıllar için para isteyebilirler mi?

İlk bakışta "Sığınak zaten kiraya verilemez, dolayısıyla kira kaybı yok." diye düşünülebilir. Ancak Yargıtay'ın konuya yaklaşımı her zaman bu kadar basit değildir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 31.10.2023 tarihli, E. 2022/3687, K. 2023/5191 sayılı kararında, alanın sığınak olması ve normal şartlarda kiraya verilemeyecek nitelikte bulunması tek başına ecrimisil talebinin reddi için yeterli görülmemiş; haksız işgal karşılığında tazminata hükmedilmiştir.

Bu karar bize ecrimisilin yalnızca "Ben burayı kiraya verirdim, şu kadar para kazanırdım." mantığıyla değerlendirilmediğini gösteriyor. Haksız kullanımın kendisi ve sağlanan fiilî menfaat de önem taşıyabilir.

Örnek 3: Ortak Koridoru Dairesine Katmış

Şimdi Mehmet Bey'in dairesini düşünelim. Mehmet Bey'in dairesinin önünde geniş bir ortak koridor bulunuyor. Yıllar önce dairesinin giriş kapısını yaklaşık üç metre ileri taşımış. Böylece koridorun yaklaşık 10 metrekarelik bölümü artık evinin içerisinde kalıyor. Buraya ayakkabılık, vestiyer ve dolap yaptırmış. Fiilen dairenin antre kısmı gibi kullanıyor.

Komşusu dava açıyor. Ortak alan olduğu tespit ediliyor. El atmanın önlenmesi ve koşulları varsa eski hale getirme gündeme geliyor.

Peki 10 metrekare için ayrıca aylık kira bedeli hesaplanarak ecrimisil talep edilebilir mi? İşte burada Yargıtay'ın yaklaşımı farklıdır.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 11.12.2023 tarihli, E. 2022/5217, K. 2023/6113 sayılı kararında ortak koridorun kiraya verilemeyecek ve gelir getiremeyecek nitelikte bir alan olması nedeniyle ecrimisil talebi kabul edilmemiştir. Buna karşılık Yargıtay, ortak alanın amacına uygun kullanımının sağlanması için haksız müdahalenin sona erdirilebileceğini belirtmiştir.

Bu karar son derece önemli bir ayrımı gösteriyor: bir ortak alanı haksız şekilde kullanıyor olmak, her durumda o alan için kira benzeri bir bedel ödeneceği anlamına gelmez.

"Otoparkta Ecrimisil Var, Koridorda Neden Yok?"

Okuyucu açısından ilk bakışta çelişkili görünebilir. Bir tarafta "Sığınağı kullandı, ecrimisil ödesin." deniliyor. Diğer tarafta "Koridoru kullandı ama ecrimisil olmaz." sonucu çıkabiliyor.

Çünkü ecrimisil değerlendirmesinde yalnızca alanın ortak yer olup olmadığına bakılmıyor. Şu sorular da önem kazanıyor:

• Alan ekonomik bir kullanım değerine sahip mi?
• Fiilen gelir getirici şekilde kullanılmış mı?
• Kullanan kişi ekonomik bir menfaat elde etmiş mi?
• Alan normal şartlarda kiralanabilecek veya ekonomik karşılığı belirlenebilecek bir yer mi?
• Diğer maliklerin kullanım hakkı hangi ölçüde engellenmiş?

Dolayısıyla "Ortak alan işgal edildi = otomatik olarak kira ödenir." şeklinde bir kural yoktur. Her olay kendi özellikleri içerisinde değerlendirilir.

Ahmet Bey On Yıllık Kira İsteyebilir mi?

Şimdi tekrar ilk hikâyemize dönelim. Murat Bey ortak bahçenin 40 metrekarelik bölümünü on yıl boyunca kendi bahçesi olarak kullanmıştı. Bahçeye masa, sandalye ve barbekü alanı yapmıştı. Alan tamamen kendisinin kontrolündeydi.

Bu durumda Ahmet Bey ve diğer maliklerin "On yıl boyunca kullandı, on yıllık kira bedelini ödesin." şeklinde doğrudan bir hesap yapması doğru olmaz.

Öncelikle ecrimisil talebinin hukuki şartlarının oluşup oluşmadığı değerlendirilmelidir. Sonrasında ise alanın ekonomik niteliği ve kullanım biçimi araştırılmalıdır. Örneğin aynı 40 metrekare, bir alışveriş merkezinin önünde ticari kullanıma uygun alan ise başka, apartmanın arkasında ekonomik gelir elde edilmesi mümkün olmayan bir geçiş alanı ise başka değerlendirilebilir.

Bedel Nasıl Hesaplanıyor?

Ecrimisil talep edildiğinde mahkemeden rastgele bir rakam istenmesi doğru değildir. Örneğin "Burası 20 metrekare. Ben aylık 30.000 TL istiyorum." demek tek başına yeterli olmaz.

Uygulamada keşif ve bilirkişi incelemesi önemlidir. Alan; konumu, büyüklüğü, kullanım şekli, haksız kullanım süresi, emsal kira değerleri, bölgedeki rayiçler ve ekonomik özellikleriyle birlikte değerlendirilir. Özellikle ticari kullanım varsa yapılan faaliyetin niteliği de önem kazanabilir.

"Ben İyi Niyetle Kullandım" Denirse?

Ecrimisilin önemli unsurlarından biri de haksız kullanımın niteliğidir. Örneğin malik gerçekten yönetim planında kendisine özel kullanım hakkı verildiğini düşünmüş olabilir. Ya da önceki maliklerden kalan bir düzenleme bulunabilir.

Buna karşılık yönetim tarafından defalarca ihtar gönderilmiş, alanın ortak olduğu açıkça bildirilmiş ve buna rağmen kullanım devam etmişse değerlendirme farklılaşabilir. Bu nedenle dava öncesinde gönderilen ihtarnameler, yönetim yazışmaları ve kat malikleri kurulu kararları ileride önem kazanabilir.

Yönetim mi Dava Açacak, Kat Maliki mi?

Bu da dosyanın en başında doğru belirlenmesi gereken konulardan biridir. Ortak alanların korunması konusunda kat maliklerinin bireysel hakları bulunmaktadır. Yönetimin dava açacağı hallerde ise yönetim planının, kurul kararlarının ve yöneticinin yetkisinin incelenmesi gerekir.

Özellikle ecrimisil gibi parasal bir talebin de davaya dahil edileceği durumlarda davacı sıfatı, yönetimin yetkisi ve talep edilen bedelin kime ait olacağı ayrıca değerlendirilmelidir. Bu nedenle yalnızca "Site yönetimi dava açsın." demek çoğu dosyada yeterli bir hukuki analiz değildir.

Bir de Kiracı Kullanıyorsa?

Örneğin ortak bahçeyi daire sahibi değil de onun kiracısı yıllardır kullanıyor olabilir. Ya da ortak alanı işgal eden bir işyerinin sahibi değil, işletmeci kiracı olabilir.

Bu durumda fiilî kullanıcı, taşınmaz maliki ve imalatı yaptıran kişinin kim olduğu ayrı ayrı belirlenmelidir. Özellikle eski hale getirme talebinin de bulunduğu uyuşmazlıklarda yanlış kişiye karşı dava açılması yargılamayı ciddi şekilde uzatabilir. Bu nedenle ortak alan dosyalarında husumet ve taraf teşkili teknik görünse de son derece önemlidir.

Sonuç: Önce Alanı, Sonra Müdahaleyi, Sonra Parayı Konuşmak Gerekir

Ortak alan işgali uyuşmazlıklarında sağlıklı hukuki sıra aslında oldukça nettir.

Önce "Bu yer gerçekten ortak alan mı?" sorusunun cevabı bulunmalıdır. Sonra "Bu alanı kullanan kişinin geçerli bir hukuki hakkı var mı?" diye bakılmalıdır. Projeye aykırı yapı varsa "Eski hale getirme gerekir mi?" sorusu değerlendirilmelidir. En son ise "Geçmiş dönem haksız kullanım nedeniyle ecrimisil istenebilir mi?" sorusuna geçilmelidir.

Çünkü bir kişinin ortak alanı işgal ediyor olması ile o kişiden geçmişe dönük para talep edilebilmesi aynı hukuki mesele değildir. Apartmanın otoparkı, sığınağı, bahçesi veya ortak koridoru için sonuç farklılaşabilir.

Bu nedenle ortak alan uyuşmazlıklarında tek bir fotoğraf veya "Komşum burayı yıllardır kullanıyor." cümlesiyle kesin sonuca ulaşmak mümkün değildir. Mimari proje, yönetim planı, tapu kayıtları, fiilî kullanım biçimi, kullanım süresi ve güncel yargı kararlarının birlikte değerlendirilmesi gerekir.