KMK 33 Kapsamında Hakimin Müdahalesi Nedir? Apartman ve Site Uyuşmazlıklarında Hangi Yol İzlenir?

Apartman ve site yaşamında kat maliklerinin birlikte yaşama kurallarına uyması gerekir. Ancak uygulamada her zaman bu mümkün olmaz.

Bazen bir kat maliki ortak alanı kendi kullanımına katabilir. Bazen komşular arasında sürekli gürültü, temizlik veya kullanım sorunları yaşanabilir. Bazen de yönetim görevini yapmaz, kat malikleri kurulu toplanamaz veya alınan kararlar kanuna ve yönetim planına aykırı olabilir.

Bu tür durumlarda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi önemli bir çözüm yolu sunar. Bu maddeye göre kat malikleri, belirli şartlarda taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilir.

Hakim, uyuşmazlığın niteliğine göre tarafları dinler, yönetim planını ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerini değerlendirir ve hakkaniyete uygun bir karar verir.

Konuyu daha anlaşılır hale getirmek için uygulamada sıkça karşılaşılan bir site hikâyesi üzerinden inceleyelim.

Bir Sitede Başlayan Uyuşmazlık

Yeşil Vadi Sitesi, 80 bağımsız bölümden oluşan orta ölçekli bir siteydi. Uzun yıllar boyunca büyük bir sorun yaşanmamıştı. Ancak zamanla hem yönetim hem de ortak alan kullanımı konusunda ciddi problemler ortaya çıkmaya başladı.

Sitede oturan Elif Hanım, son dönemde yaşanan sorunlardan en çok etkilenen maliklerden biriydi.

Önce zemin kattaki bir malik, ortak bahçenin bir bölümünü kendi dairesine aitmiş gibi kullanmaya başladı. Bahçeye çit çekti, masa sandalye koydu ve diğer maliklerin kullanımını engelledi.

Ardından çatı katındaki bir başka malik, ortak alanda izinsiz tadilat yaptı. Mimari projede bulunmayan kapalı bir alan oluşturdu.

Bir süre sonra üst kattaki kiracının sürekli gürültü yapması, gece geç saatlerde yüksek sesle müzik açması ve ortak alanlara çöp bırakması da site sakinlerini rahatsız etmeye başladı.

Elif Hanım ve diğer bazı malikler bu sorunları yönetime bildirdi. Fakat yönetim herhangi bir işlem yapmadı.

Yönetimin Hareketsiz Kalması

Site yönetimi, şikayetleri sürekli erteledi.

• "Bir sonraki toplantıda bakarız."
• "Komşular kendi arasında çözsün."
• "Büyütmeye gerek yok."

Ancak sorunlar büyüdü.

Ortak bahçenin bir kısmı artık fiilen tek bir malik tarafından kullanılıyordu. Çatıdaki izinsiz yapı nedeniyle diğer maliklerde güvenlik endişesi oluşmuştu. Gürültü ve temizlik sorunları ise günlük yaşamı çekilmez hale getirmişti.

Elif Hanım, site yönetiminden olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı yapılmasını talep etti. Ancak yönetim bu talebi de yerine getirmedi.

İşte bu noktada KMK 33 kapsamında hakimin müdahalesi gündeme geldi.

KMK 33 Hangi Durumlarda Uygulanır?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi, kat maliklerinin veya bağımsız bölümden yararlanan kişilerin kanuna, yönetim planına veya birlikte yaşam kurallarına aykırı davranması halinde uygulanabilir.

Bu kapsamda hakimin müdahalesi özellikle şu durumlarda istenebilir:

1. Ortak Alanlara Müdahale

Ortak bahçenin kapatılması, terasa izinsiz yapı yapılması, otopark alanının kişisel kullanıma ayrılması veya ortak geçiş alanlarının engellenmesi bu kapsamdadır.

Yeşil Vadi Sitesi'nde zemin kattaki malikin bahçeye çit çekmesi, ortak alana müdahale niteliğindedir.

Bu tür durumlarda çoğu zaman doğrudan dava açılması mümkündür. Çünkü ortak alana yapılan müdahale, diğer maliklerin mülkiyet hakkını doğrudan etkiler.

2. Mimari Projeye Aykırı Değişiklikler

Çatı, balkon, teras, cephe veya ortak tesislerde izinsiz yapılan değişiklikler KMK kapsamında ciddi uyuşmazlıklara yol açar.

Yeşil Vadi Sitesi'nde çatı katındaki malikin izinsiz kapalı alan oluşturması, mimari projeye aykırılık ve ortak yere müdahale olarak değerlendirilebilir.

3. Komşuluk Hukukuna Aykırı Davranışlar

Kat malikleri ve kiracılar, apartman veya site içinde birbirini rahatsız etmeme yükümlülüğü altındadır.

Sürekli gürültü yapılması, ortak alanlara çöp bırakılması, temizlik kurallarına uyulmaması, izmarit atılması veya geç saatlerde huzursuzluk çıkarılması KMK 18 kapsamında borç ve yükümlülük ihlali sayılabilir.

Yeşil Vadi Sitesi'nde üst kattaki kiracının sürekli gürültü yapması ve ortak alanlara çöp bırakması bu kapsamdadır.

Bu durumda dava yalnızca kiracıya değil, koşullarına göre bağımsız bölüm malikine karşı da yöneltilebilir.

4. Yönetimsel Uyuşmazlıklar

Yönetimin görevini yapmaması, olağanüstü toplantı çağrısını reddetmesi, defterleri usulüne uygun tutmaması, işletme projesine itirazların değerlendirilmemesi veya yönetici seçilememesi hallerinde de hakimin müdahalesi istenebilir.

Yeşil Vadi Sitesi'nde yönetimin şikayetleri dikkate almaması ve toplantı talebini karşılıksız bırakması yönetimsel uyuşmazlık niteliği taşır.

Ancak bu tür konularda dava açmadan önce çoğu zaman konunun kat malikleri kuruluna taşınması stratejik olarak önemlidir.

5. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali

Bazı durumlarda sorun, yönetimin hareketsiz kalması değil, kat malikleri kurulunun hukuka aykırı karar almasıdır.

Örneğin;

• usulsüz toplantı yapılması,
• yönetim planına aykırı karar alınması,
• arsa payı ve sayı çoğunluğu gerektiren konularda yeterli çoğunluk sağlanmaması,
• mülkiyet hakkını ağır şekilde zedeleyen kararlar alınması

halinde karar iptali davası gündeme gelebilir.

Bu davalarda süreler önemlidir. Toplantıya katılıp karşı oy kullanan maliklerin karar tarihinden itibaren, toplantıya katılmayanların ise öğrenme tarihinden itibaren bir ay içinde dava açması gerekir. Her halde altı aylık süreye dikkat edilmelidir.

Yokluk veya mutlak butlan hallerinde ise bu sürelerin uygulanmayacağı kabul edilmektedir.

Elif Hanım Ne Yapabilir?

Elif Hanım'ın karşı karşıya kaldığı olayda birden fazla hukuki yol gündeme gelebilir.

Ortak bahçe işgali ve çatıdaki izinsiz yapı için Sulh Hukuk Mahkemesi'nde müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme talep edilebilir.

Gürültü ve temizlik ihlalleri için yükümlülüğe aykırı davranan kullanıcı ve ilgili malik hakkında hakimin müdahalesi istenebilir.

Yönetimin toplantı çağrısını yapmaması nedeniyle ise yönetimsel uyuşmazlık yönünden ayrıca mahkemeye başvurulabilir.

Eğer bu konularda kat malikleri kurulu tarafından hukuka aykırı bir karar alınmışsa, ayrıca kararın iptali davası açılması da gerekebilir.

Dava Açmadan Önce Nelere Dikkat Edilmeli?

KMK 33 kapsamında dava açmadan önce uyuşmazlığın türü doğru belirlenmelidir. Çünkü her uyuşmazlıkta izlenecek yol aynı değildir.

Kurul Kararı Varsa

Öncelikle kararın tarihi, toplantıya katılım, oy durumu ve kararın yönetim planına uygunluğu incelenmelidir. İptal davası açılacaksa süreler kaçırılmamalıdır.

Ortak Alana Müdahale Varsa

Ortak alana müdahale veya mimari projeye aykırılık varsa, doğrudan dava açılması mümkündür. Bu durumda fotoğraf, tutanak, yönetim yazışmaları, mimari proje ve bilirkişi incelemesi önem taşır.

Yönetimsel Sorun Varsa

Yönetimin işlem yapmaması, toplantı çağrısı yapmaması veya defterleri tutmaması gibi hallerde önce yazılı başvuru yapılması ve başvurunun delillendirilmesi önemlidir.

Komşuluk İhlali Varsa

Gürültü, rahatsızlık, çöp, kötü koku veya benzeri durumlarda olayların sürekliliği ispatlanmalıdır. Tek seferlik basit olaylar yerine, devamlılık gösteren ve diğer maliklerin yaşamını etkileyen ihlaller daha güçlü dava sebebi oluşturur.

Görevli Mahkeme Neresidir?

KMK 33 kapsamındaki uyuşmazlıklarda görevli ve yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.

Bu yetki kuralı önemlidir. Dava başka yerde açılırsa usuli sorunlar doğabilir.

Ayrıca davayı kural olarak kat malikleri açabilir. Ancak bazı özel durumlarda hakları doğrudan etkilenen kullanıcıların da hukuki yararı bulunabilir.

Hakim Ne Karar Verebilir?

Hakim uyuşmazlığın türüne göre;

• ortak alana müdahalenin önlenmesine,
• hukuka aykırı yapının kaldırılmasına,
• eski hale getirmeye,
• rahatsızlık veren davranışların sonlandırılmasına,
• yönetimin belirli işlemleri yapmasına,
• hukuka aykırı kurul kararının iptaline

karar verebilir.

Hakimin verdiği kararın yerine getirilmemesi halinde KMK 33 kapsamında idari para cezası gündeme gelebilir.

Sonuç

KMK 33, apartman ve site yaşamında çıkan uyuşmazlıklarda kat maliklerine önemli bir hukuki koruma sağlar.

Bu madde yalnızca kurul kararlarının iptali için değil; ortak alan işgalleri, mimari projeye aykırılıklar, komşuluk hukukuna aykırı davranışlar, yönetim boşluğu ve zorunlu onarım gibi birçok konuda uygulanabilir.

Ancak dava açmadan önce uyuşmazlığın doğru sınıflandırılması gerekir.

• Karar iptali mi istenecek?
• Müdahalenin önlenmesi mi talep edilecek?
• Eski hale getirme mi gerekecek?
• Önce kat malikleri kuruluna başvurmak zorunlu mu?

Bu sorulara doğru cevap verilmeden açılan davalar, haklı olunmasına rağmen usulden veya süre yönünden sorun yaşayabilir.

Bu nedenle kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında erken aşamada hukuki değerlendirme yapılması önemlidir.