Kat Mülkiyeti Kanunu'nda Önemli Değişiklikler: 22 Mayıs 2026 Düzenlemesi

22 Mayıs 2026 Tarihli Düzenleme Ne Getirdi?

22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan değişikliklerle birlikte 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında özellikle:

• işletme projesi (aidat bütçesi),
• geçici işletme projesi,
• toplu yapılarda yönetim planı değiştirilmesine ilişkin oy şartı

konularında önemli değişiklikler yapıldı.

---

1. İşletme Projesi Artık Genel Kurul Onayına Bağlandı

Yeni Düzenleme Ne Getirdi?

Kanunda yapılan değişiklikle birlikte artık:

• İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanacak.
• Eğer onaylanmış işletme projesi yoksa yönetici geçici işletme projesi hazırlayabilecek.
• Ancak bu geçici proje de en geç 3 ay içinde genel kurulun onayına sunulacak.

Yani uygulamada sıkça karşılaşılan:

"Yönetim aidatı belirledi ve doğrudan uygulamaya başladı"

yaklaşımı önemli ölçüde sınırlandırılmış oldu.

Geçici İşletme Projesine Sınır Geldi

Kanuna eklenen yeni hükümle birlikte mevcut işletme projesi varsa:

• geçici işletme projesindeki artış,
• Vergi Usul Kanunu''ndaki yeniden değerleme oranını aşamayacak.

Bu düzenleme özellikle:

• fahiş aidat artışları,
• kontrolsüz bütçe uygulamaları,
• genel kurul denetiminden uzak yönetim anlayışı

bakımından önemli bir sınır getirmiş oldu.

Uygulamada Ne Değişecek?

Bu değişiklik sonrası özellikle:

• aidat uyuşmazlıkları,
• işletme projesinin iptali talepleri,
• genel kurul onayı bulunmayan bütçeler,
• yönetim şirketlerinin yetki sınırları

daha fazla tartışılacak gibi görünüyor.

Özellikle profesyonel site yönetimlerinde artık işletme projelerinin çok daha şeffaf hazırlanması gerekecek.

---

2. Toplu Yapılarda Yönetim Planının Değiştirilmesi

22 Mayıs 2026 tarihli düzenleme ile Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 70 kapsamında yer alan önemli bir çoğunluk değişikliği de yürürlüğe girdi.

Kanunun "Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler" başlıklı bölümünde yapılan değişiklikle birlikte:

Eski Düzenleme: Toplu yapı temsilciler kurulunda bazı kararlar için temsil edilen bağımsız bölümlerin tamsayısının 5''te 4 çoğunluğu aranıyordu.

Yeni Düzenleme: Artık aynı kararlar için temsil edilen bağımsız bölümlerin tamsayısının 3''te 2 çoğunluğu yeterli olacak.

Bu Değişiklik Neden Önemli?

Özellikle:

• çok bloklu sitelerde,
• rezidans projelerinde,
• etaplı toplu yapılarda

yüksek çoğunluk nedeniyle birçok karar uygulamada alınamıyordu.

Yeni düzenleme ile:

• karar alma süreçlerinin hızlandırılması,
• yönetimsel tıkanıklıkların azaltılması,
• toplu yapı yönetimlerinin daha işler hale gelmesi

amaçlanıyor.

Ancak bu durum, temsilciler kurulunun sınırsız yetkiyle hareket edeceği anlamına gelmez. Alınan kararların yine:

• kanuna,
• yönetim planına,
• dürüstlük kuralına,
• kat maliklerinin mülkiyet hakkına

uygun olması gerekir. Aksi halde kararların iptali yine yargı denetimine konu olabilecektir.

---

Genel Değerlendirme

22 Mayıs 2026 tarihli değişiklikler, apartman ve site yönetimlerinde:

• daha denetlenebilir aidat sistemi,
• daha aktif genel kurul yapısı,
• daha hızlı karar alma mekanizması

oluşturmayı hedefliyor.

Önümüzdeki dönemde özellikle:

• aidat davaları,
• işletme projesi uyuşmazlıkları,
• temsilciler kurulu kararlarının iptali,
• toplu yapı yönetim ihtilafları

uygulamada daha fazla gündeme gelecektir.